在限购、限价、限贷……一连串调控措施给国内房地产行业的投资热带来一剂“退烧药”。在投资渠道日趋狭窄、人民币升值以及海外地产价格触底反弹的背景下，很多投资者将目光投向了海外的房地产市场。

　　在已经举办了39届的深圳房交会，今年更名为中国（深圳）国际房地产博览会，包括美国、、葡萄牙、塞浦斯等海外国家和地区约250个项目前来参展，是有史以来规模最大的一次。

　　越来越国际化的房博会可以看出，一张中国人的全球“买房地图”已悄然展开。

　　美国仍是首选

　　房博会最大的变化莫过于突出了国际化特色，这也符合当前投资者热衷于海外置业的趋势。

　　有组委会有关人士介绍，海外房地产项目的大量涌入，原因除了受到欧债危机影响、许多国家移民政策放开之外，包括深圳在内的一线城市市民强大的购买力是一个重要因素。有分析人士也表示，投资海外房产可以规避国内投资风险，再加上这两年人民币持续升值，也坚定了一些中国投资者海外置业的信心。

　　在现场看到，有关塞浦斯房产的展位就多达10几个。相对于美国EB-5投资移民项目最低50万美元的门槛，塞浦斯较低的投资移民门槛也吸引了不少咨询者。

　　展会现场，一位前来咨询的王小姐对记者表示，趁着3月份“抢房潮”卖出了手上一套位于深圳市罗湖区的物业。在没有更好的投资渠道的情况下，王小姐还是想把钱投进房地产行业，所以到房博会上寻找机会。“国内房地产的调控越来越严厉，进一步压缩了炒房者的套利空间，国外很多房子价格更低，而且还拥有永久产权。”王小姐说，“即使不能移民，我的首选目标还是美国。”

　　来自全美房地产经纪人协会的数据显示，自2011年起中国人就超越墨西哥人和英国人，成为仅次于人的第二大美国房地产买家。此前，网站发布《2012中国购房者海外购房趋势报告》显示，美国仍是中国人海外购房的首选国家。

　　除美国展区外，、以及葡萄牙等国的展位也吸引了不少人气。房地产咨询公司高力国际发布的报告显示，在、伦敦等海外置业热门地区中，境外买家当中有20%～40%来自中国。

　　或为移民或为赚钱

　　“1美元便可以买走一套房子。”这则有关美国楼市的消息赚足了中国投资者的眼球。其实，美国、等中国移民热门国家都已经没有买房移民政策，投资移民海外的门槛已经越来越高。所以，从购买海外房产目的上看，到美国买房基本上是纯投资，而到欧洲买房，则主要是为了移民。

　　在房博会现场看到，多数海外参展项目以买房移民作为卖点。“欧洲许多国家此前一直没有买房移民政策，现在推出买房移要是因为经济低迷，估计政策不会持续太久，将来肯定会收紧。所以，现在是到塞浦斯买房的好时机。”塞浦斯房地产开发商PaschaliDevelopers的一位业务顾问对记者表示，“在塞浦斯买房只需在当地投入30万欧元，各种税率也是整个欧洲最低的，年投资回报率可以达到10%以上。”

　　数据显示，今年2月份美国标普/凯斯希勒20个城市房价指数同比上涨9.3%，创下自2006年以来的最大同比涨幅。一位美国房产投资顾问对记者表示，美国房地产正从低谷复苏，升值空间非常看好。与此同时，也有不少国内投资者是为了“以房养学”，通过购买海外房产，以租金收益支持子女留学的教育开支。

　　买房背后的“暗礁”

　　欧美房地产市场已经成为中国买家心目中的一块“价值洼地”，但背后的风险依然存在，便宜的房子未必都是“香饽饽”。

　　房博会现场，记者向多位投资顾问咨询有关海外房产租金收益是否稳定以及房产税等相关问题时，这些投资顾问都避而不答。

　　葡萄牙PG咨询公司的杨经理则提醒，在葡萄牙购房后，投资者需缴纳包括不动产市政税、印花税等多项税款。此外，在没有取得相应国籍之前，即使房价上涨，投资者也不能随意卖出在葡萄牙等欧洲国家所购买的房子。

　　美联物业全国研究中心总监徐枫认为，与国内购房不同，海外购房的持有成本相当高。

　　亚太城市房地产业协会会长谢逸枫指出，投资者在海外购房后每年需缴纳房产税、房屋保险等一系列费用，后期支出更像是个无底洞。从长期来看，在美国，持有房屋的成本远远超过中国。

　　此外，汇率风险也是一个重要因素。有分析人士也表示，置业海外，除了提防楼价下跌，还需留意汇率浮动的可能性。总而言之，海外买房投资还是一件较复杂的事情，普通投资者一定要谨慎。

　　中国投资者赴美投资房地产日渐增多，中国人在美国楼市大赚特赚的报道又让更多人动了心思。

　　不过，记者采访时了解到，如果出于资产保值增值和投资多元化，美国房地产或许是不错选择，但其投机空间其实并不大，且蕴含着不小风险。如果抱着“淘金”、“大捞一笔”的念头进入美国楼市，最后弄不好鸡飞蛋打。

　　“我们这有很多中国客户，来了就要问收益率。我对他们说，还是去别的地方找，因为曼哈顿楼市的收益率很低，一般就是2%到3%，好一点3%至6%，最多不会超过6%，”纽约乐为房地产公司金融分析和亚洲市场总监、房地产经纪人王瀚告诉记者。

　　值得注意的是，上述收益率是基于租金产生的现金流计算出来的。如果纯粹投机倒卖，最后收益率能有多少是个大大的问号。

　　“作为个人投资者，在美国买一套房，出租两三年，然后再卖掉，最后的收益完全要看市场，”王瀚说。

　　针对近期一个中国人在（楼盘）卖一套房在美国休斯敦买六套房的报道，美国毕达哥拉斯投资管理公司董事总经理米切尔·董告诉记者，如果房子不卖的话，在休斯敦实现8%的收益率是可能的。“但在纽约不太可能实现8%。纽约收益率大概是3%，大概5%。”

　　他同时强调，上述收益率是在房子不卖的前提下，如果把房子抛售掉，谁也无法收益率，可能挣一些钱，但也可能亏得很厉害。

　　美国的房地产市场与中国有显著不同。中国投资者在投资美国楼市之前，需要对美国相关的税收、物业管理等法规有个清楚的认识。业内人士提醒，这些税费成本不是个小数目，特别是对于国外投资者来讲。

　　万科（美国）控股公司董事及法律顾问徐维嘉说，投资美国楼市，人是不是在美国很重要。“对于外国人，钱要从美国出境，一下子要抽掉30%的税，成本很大”。

　　而王瀚介绍说，如果中国投资者拿现金来美国买房，交易费用很高，包括律师费、手续费等要在5%左右。如果一买一卖，就是10%。其次，物业费很高，特别是具有产权的公寓。一些房子物业费一个月高达2000多美元，甚至更高，并且物业费没法抵税。此外，还有房产税、资本收益税等。

　　“用房租抵掉物业费没问题。但如果有贷款，就比较难了。买得不好，很可能亏。我会和国内客户开玩笑说，想在曼哈顿挣6%的收益率还不如在国内开个淘宝，余额宝都差不多能达到6%，”王瀚说。

　　中国复星地产控股公司战略投资总监梁雅娜告诉记者，投资美国楼市的现金收益不错，如果长期持有，每年拿5%到8%的现金收益还是不错的。在中国，房屋租金和买价比可能只有2%至3%。

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